Reutilización de activos: Trabajar desde casa, ¿bendición o maldición?

Continuando con nuestra investigación sobre la reutilización de activos, estamos viendo que muchos entran en el espacio de uso de activos a corto plazo, con muchos dirigidos a la captura del mercado millennial / nómada digital a través de sus propios mercados. Llevamos tiempo diciendo que los propietarios de activos de grado B y C van a ser los más afectados por el nuevo mundo laboral. Esto está empezando a suceder, y los recientes cambios de zonificación lo están facilitando en Nueva York, por ejemplo...

COVID-19 ha provocado cambios drásticos y permanentes en la forma y el lugar de trabajo. Aunque cada vez se llama más a los empleados para que vuelvan a la oficina (al menos durante una parte de la semana), la WFH está aquí para quedarse. Ahora, tres años después del inicio de la pandemia, podemos ver patrones de WFH asentados. Incluso los desplazamientos en transporte público se han estabilizado en un 35% por debajo de los niveles anteriores a 2019, lo que indica que el esquema híbrido-WFH es el dominante para profesionales y directivos. Basándonos en los datos proporcionados por 4.000 empresas estadounidenses, entendemos que ciertas industrias, como los servicios de alimentación, el alojamiento y el comercio minorista operan completamente in situ. Esto afecta aproximadamente a la mitad de las empresas encuestadas. Alrededor del 40% de las empresas combinan de un modo u otro el trabajo desde casa y en persona. El resto trabaja totalmente a distancia.

Muchos de nosotros disfrutamos de las ventajas de poder trabajar desde casa, reduciendo el tiempo de desplazamiento y añadiendo espacio adicional para pasar tiempo con la familia o disfrutar de aficiones. Y la situación WFH no sólo es beneficiosa para los empleados, sino que también los empresarios ganan un tiempo valioso. No tener que desplazarse al trabajo ahorra 72 minutos al día de media, y más de 90 minutos en China, India, Japón y Singapur. Los empresarios ganan 30 minutos (40%) más de trabajo al día, lo que aumenta la productividad. Los empleados ganan 42 minutos para el ocio, los cuidados y las tareas domésticas.

Pero, por un lado, la nueva forma híbrida de trabajar ofrece oportunidades a las personas y, por otro, está planteando problemas. La reducción del espacio de oficinas está provocando vacantes. Una de las últimas encuestas muestra que las empresas estadounidenses siguen planeando reducciones de espacio en sus oficinas. Estas reducciones son relativamente pequeñas (aproximadamente una media del 1,5%), ya que el modelo híbrido-WFH ha demostrado que funciona mejor cuando todos los empleados están al mismo tiempo. Pequeñas o no, las reducciones siguen estando presentes, y antes de que el equilibrio WFH alcanzara un nivel de estabilidad, esto solía ser mucho mayor.

Esas reducciones tienen un gran efecto en nuestra ciudad. Por ejemplo, en el corazón de Midtown (Manhattan) hay un problema multimillonario, ya que hay bloques de viejas oficinas vacíos. Estos edificios son demasiado viejos para atraer a nuevos inquilinos, pero demasiado jóvenes para ser demolidos. Un estudio estima que la menor demanda debida a la WFH puede recortar un 28%, o 456.000 millones de dólares, el valor de las oficinas en todo Estados Unidos. Alrededor del 10% de esa cifra correspondería sólo a la ciudad de Nueva York.1

La tasa de desocupación de oficinas en Manhattan (el mayor mercado de oficinas del país) se situó en su nivel más alto en 30 años, con un 21,5%, en el segundo trimestre de 2022. Los edificios más antiguos fueron los más afectados; los edificios construidos después de 2010 (o incluso después de 2015) registraron una ocupación sustancialmente más fuerte que los edificios más antiguos que tienen menor calidad. Algunas empresas abandonaron sus oficinas para recortar gastos. Otras se están trasladando a oficinas completamente nuevas en ubicaciones privilegiadas para atraer a nuevos talentos y sacar a los empleados de su comodidad WFH. Todas estas oficinas vacías provocaron a su vez la caída de muchos restaurantes y otros negocios que dependían del tráfico laboral diurno.

Y no solo Manhattan está lidiando con oficinas vacías. La ocupación física de oficinas en los principales mercados de oficinas de Estados Unidos cayó del 95% a finales de febrero de 2020 al 10% un mes después y se ha mantenido baja desde entonces. A mediados de septiembre de 2022, la ocupación sólo ha vuelto al 47%. Alrededor del 70% de los trabajadores con estudios universitarios trabajaron (al menos en parte) desde casa durante la pandemia.

En un estudio realizado entre 105 mercados de oficinas estadounidenses, se ha documentado un descenso de 17,54 puntos porcentuales en los ingresos por arrendamiento entre enero de 2020 y mayo de 2022. La cantidad de contratos de arrendamiento recién firmados dentro del conjunto de datos estudiados cayó de 253,43 millones de pies cuadrados al año antes de la pandemia a 59,32 millones de pies cuadrados al año en mayo de 2022.

La mayoría de los contratos en vigor aún no se han renovado, lo que implica que el número de vacantes puede aumentar aún más. Incluso cuando los contratos se renuevan, a menudo lo hacen con condiciones diferentes: Es más probable que los inquilinos renueven por menos tiempo. Los arrendamientos con una duración inferior a tres años aumentaron, mientras que los arrendamientos con una duración superior a 7 años disminuyeron sustancialmente.

Las predicciones para el futuro se han calculado sobre la base de dos escenarios.

1) La economía vuelve a un estado sin WFH: las valoraciones de las oficinas retrocederán hacia un valor medio en 2029 un 39,18% inferior a los valores de 2019.

2) Mantenemos el estado WFH: los valores de las oficinas en 2029 serán un 59,86% inferiores a los niveles prepandémicos. 2

¿Ayudará el lavado de cara de la ciudad?

Algunos funcionarios del Estado de Nueva York están intentando dar un impulso al centro de Manhattan remodelándolo con uno de los mayores proyectos de desarrollo inmobiliario de la historia de Estados Unidos: 10 grandes torres de oficinas alrededor de Penn Station, el centro de tránsito más concurrido del país. Se calcula que los costes de "arreglar" la estación rondarán los 7.000 millones de dólares. Sin embargo, los documentos publicados por la agencia estatal de desarrollo económico sugieren que los costes totales del proyecto ascenderán a 22.000 millones de dólares, incluidas las mejoras del tránsito y el plan de ampliación de la estación. Las torres de oficinas ayudarán a pagar la renovación de la estación subterránea.

La renovación añadiría techos más altos y nuevas entradas a la estación, pero no más vías ni andenes. Pero el impacto más significativo para la ciudad serían los nuevos edificios alrededor de la estación. Nuevas torres que abarcarían unos 18 millones de pies cuadrados de espacio nuevo en torno al Madison Square Garden, situado sobre Penn Station. Alrededor de tres cuartas partes del espacio adicional se dedicarían a oficinas, mientras que el resto albergaría escaparates a nivel del suelo, hasta 1.800 unidades residenciales y un hotel de 472 habitaciones. Las nuevas torres de oficinas tardarán dos décadas en construirse y requerirán la demolición de numerosos edificios en varias manzanas, incluida una iglesia católica de 150 años de antigüedad. El plan ha suscitado una feroz oposición. No obstante, la estación Penn verá su renovación. El plan de financiación se aprobó en julio y en septiembre se aprobó el contrato.

Otra solución viable para la desocupación es convertir las oficinas vacías en apartamentos. Manhattan tiene una población estimada de 1,63 millones de personas que viven en un área de 23 millas cuadradas (¡sólo!). Esto da a Manhattan una densidad de población de 70.826 personas por milla cuadrada, o 27.346 por kilómetro cuadrado. Manhattan es el más densamente poblado de los cinco distritos de Nueva York y también el condado más densamente poblado de Estados Unidos.

Podemos concluir que el trabajo desde casa tiene pros y contras. Menos desplazamientos, más tiempo libre, empleados más felices, por un lado, pero mayores tasas de vacantes y empresas en declive, por otro.

Las empresas de nueva creación se han beneficiado mucho de la menor necesidad de espacio para oficinas. Sin una oficina física es mucho más barato crear una empresa. En 2022, la creación de empresas siguió creciendo. Tras una caída inicial en la primavera de 2020, la creación de empresas repuntó más de un 20% por encima de la tendencia hasta 2022.

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1 https://www.bloomberg.com/graphics/2022-remote-work-is-killing-manhattan-commercial-real-estate-market/

2 https://www.nber.org/system/files/working_papers/w30526/w30526.pdf

3 https://www.nytimes.com/2022/08/29/nyregion/manhattan-offices-hochul.html

4 https://www.forbes.com/sites/richardmcgahey/2022/10/29/empty-offices-can-be-converted-to-apartments-new-yorks-story/?sh=53b423fd37bb

5 https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-08-18/what-penn-station-s-6-billion-makeover-means-for-nyc-quicktake

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